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购房意愿下跌外汇储备上涨 暗示房产调控加强

2006年03月31日 15:11

  中新网3月31日电  据新华网消息,央行一季度城镇储户调查显示,城镇居民的消费意愿持续下滑,即期购买住房的意愿再创历史新低。与此同时,截至2006年2月底中国外汇储备8537亿美元,超过日本,跃居世界第一。这一跌一涨背后,对房地产而言,暗示怎样的玄机?

  宏观调控将加强

  阳光100投资顾问蒋剑鸿指出,中国的外汇储备如果除以我们的13亿多人口,则人均约5万人民币,是个不小的数字。但老百姓仍然感觉手里没钱,为什么?是因为增发的货币总量不够。按照经济学原理,外汇储备增加多少,国内也应同量增发货币,以保证市场的稳定平衡,但考虑到其他方面的一些实际原因,中国目前增发货币量并没有达到相应水平。那么,未来极有可能出台一系列经济政策,来稳定物价、使居民收入稳定增长。自然,这些经济政策少不了对关系国计民生的房地产业的宏观调控,换言之,房地产宏观调控还将进一步加强。

  事实上,央行的调查也表明这点。调查显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季及上年同期分别降低1和3.8个百分点。在当前的物价和利率水平下,居民的储蓄意愿一直持高不减,在全部金融机构人民币储蓄在原有储蓄资本金基础上,又有10136亿元人民币回流进银行。居民是宁愿储蓄也不愿消费。这一方面是基于人民币升值的良好预期,另一方面,持续高涨的房价也使居民们不得不看紧自己的口袋。

  有效购买力在减弱

  中国企业海外发展中心主任、美国万通投资银行董事孙飞指出,居民消费意愿不断降低,表明有效购买力,或者说是有效需求在减弱。房价持续高涨的原因是多方面的、综合的。首先是一种大的趋势和大的市场的力量在推动上涨,如中国经济的快速增长,城市化进程加速等,除非出现大的经济动荡或泡沫破灭,房价才会立即下跌,否则根据供求状况,只会出现周期性下跌。而此时出现消费意愿持续走低的状况,说明是房地产的供应结构出现问题,即供求失衡。

  那么,消费意愿与高房价到底是怎样一个关系?孙飞表示,目前的消费意愿下滑和房价高涨实际是一个悖论。从理论上讲,消费意愿下滑,房价应该下跌,但从实际情况看,至少现在还没有大规模出现这种情况,虽然在去年宏观调控下,一部分地区房价涨幅趋缓,但总体看,房价仍在涨,这说明市场是复杂的,一直处于综合的动态博弈过程中,就看到底最后谁的力量占上风。当然,若消费意愿持续下滑,体现出超凡的博弈能力,那房价必然会有所反应。

  消费意愿最终为价格起落核心

  如果说消费意愿持续下滑,而房价仍在高涨,是否暗示外来资本在中国的楼市中起了很大作用?

  蒋剑鸿认为,外来资本越来越多进入中国市场的趋势在相当长一段时间不会逆转,因为资金总是向能赚取最大收益的地方流动,而国际资本的竞争规则又相当残酷,政府对外来资本应善加引导。与此同时,开发商也应有效利用外资,尽可能多盖老百姓能住的高质量的好房子。

  孙飞则表示,投资资本能刺激经济的增长,但泡沫过大,也会引发房价狂泻,因此投资以及投机资本的运作一定要有一个度,聪明的资本会见好就收。目前中国的城市房地产确实充斥着投资甚至投机资本,市场不乏失灵险情。若房价持续与百姓需求脱节,政府近期再度出台宏观调控政策的可能性较大。

  同时,消费意愿最终仍将是房地产价格起落的核心,因为真正的大资本掌握在我们15万亿元的居民储蓄中,居民的真实有效需求才代表市场的主导力量。(杨侠)

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