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上海人恋上老公房 成为二手房市场“香饽饽”

2005年11月17日 15:45

  中新网11月17日电 据《解放日报》报道,老公房——曾经是上世纪七、八十年代为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑,随着上海住宅向舒适型发展,老公房渐渐淡出人们的视线。但是,在二手房市场上,它还是交易品种中的“香馍馍”。购置一套老公房,附以现代化的装修,也可以营造出温馨的家居气氛。

  户型小 功能全 朝向好

  最初的老公房,是旧区改造时用来安置拆迁户的,或是单位建造作为职工分房,其面积控制得相当小,一室户一般为35平方米左右,二室户为55平方米左右,总价优势比较明显。

  尽管面积小,但老公房却十分讲究功能齐全。厨房、卫生间、阳台这三个功能空间一般都不会少,完全可以满足一家一户日常的生活起居。后来的一些老公房还拥有客厅、储藏室等附加功能,居家生活更加方便。由于老公房是四四方方的结构,朝向都比较好,每套老公房几乎都有朝南的卧室。二室户分为直套间和横套间,前者的优点是南北贯通,通风情况好;后者的优点是两间正房都朝南。

  得房率高 总价便宜

  老公房几乎都不配备电梯,得房率一般都比较高,至少有80%以上。得房率高,意味着同样建筑面积的房屋,实际使用面积大;总面积小,加上单价便宜,总价就低。同样的价格,可以买到实际使用面积更大的住宅,这就是老公房诱人的地方。在上海市区花上60至70万元,就可以拥有宽敞的二间正房,而现在市区一套二室一厅的新建住宅,一般需要100万元。

  位置好进出便捷

  老公房大都位于上海内环线的外侧,当时属于边缘地区,如今这些老公房集中区域都已经是热闹地区了。老公房中有些位于中环线和内环线之间的传统居住区,如浦西的田林新村、康健新村、曲阳新村、曹杨新村、甘泉新村等,浦东的崂山新村、潍坊新村、上钢新村、上南新村等。这些新村规模大、位置好,现在已经成为老公房最大的供应地区。

  老公房中的珍品是处于内环线以内的不成片房屋,卢湾南部、静安北部、徐家汇附近、普陀南部等,其放盘量一向不多。尤其是一些只有零星几幢、被高层建筑围绕的、光线又不被遮挡的老公房,成为市场上的“极品”。

  配套好 绿化佳

  各个地区的老公房,经过20多年的建设,配套设施的优势十分明显。几乎每个大规模小区都有自己的主要商业干道:曹杨新村有兰溪路,田林新村有田林路,彭浦新村有临汾路等。这些社区型商业中心能满足居民的日常需要,学校、医院等配套设施都非常齐全。

  租赁回报高 空租风险小

  老公房除了自住比较实惠外,出租回报率也丝毫不低于次新公寓房。一般总价50至60万元的老公房,好的地段可以收到2000元左右的月租金,投资回报率超过4%。投资老公房,其最大的优势在于空租风险小,由于租价便宜,租赁人群稳定。老公房租赁市场不怕没有租客,而一些高档楼盘,看看租金不菲,一旦空租,其预定的投资回报率就会大打折扣。

  好楼层难觅

  当然,老公房也不是没有缺点的,周边环境不如人意,常常是购买者最为烦恼的事情。楼道里堆满杂物、楼上楼下、邻居隔壁常有矛盾等,都是老公房特有的缺陷。一般来说,老公房放盘楼层都不是很好,底楼、二楼、顶楼居多,三四楼一般未进入市场,就被邻居捷足先登了。

  另外,老公房因为楼层关系产生的差价也较大。同样的房型位置,六楼和三楼的价格可能差20%。所以购买老公房,如果自住,可以选择楼层好的房子;如果投资,可以选择楼层差一些的房子,因为租金不会相差很多,比较起来,投资回报率可能高些。

  原来购买老公房最多的是一些不愿远离市中心的老上海人,如今,30岁左右的新上海人成为购房主力军。购买一套老公房,只需支付十几或二十万元首付,每月的贷款可抵原来的租金,等将来经济条件好了,再购买新公寓,成为这部分人最为流行的购房途径。(张胜明)

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