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将地价从房价中剔除? 政府的手是否伸得太长(2)

2006年04月11日 08:44

  将“地价”从“房价”中剔除

  由于房屋依附于土地的特殊性,使得房产开发与地产开发天生就合为一体,这种传统观念的桎梏,限制了人们思维的再创新。

  一方面,“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。

  浙江工商大学应宜逊教授认为,上述推断揭示了这样的尴尬:即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上,欲罢不能。那么,能否探索另外一种可持续发展之路?

  一、“地价”与“房价”分离的合理性

  区别于资本主义国家的土地私有制,中国土地均属国有。国家通过城市建设而形成的土地升值,理应归属国家所有。至于房地产开发企业——严格意义上应为房产开发企业(通过囤积和圈地来坐等国家建设推动地价的上涨,不是真正的地产开发),它的存在是通过对“房屋”这个产品的生产而取得合理的生产利润。因此在中国,各级政府才是最大的“地产商”,地价从房价中剥离具有合理性。

  二、“地价”与“房价”分离的可操作性

  陆革告诉记者,以2003年推出的杭州九堡经济适用房公开招投标为例,通过政府确定地价,土地综合补偿成本,对经济适用房房屋的售价进行最低价竞争,结合小区设计方案优劣综合评分以确定中标房产商等等措施,实际上这样的公开招投标就是“房产”开发优劣的公平竞争,已充分实现了“地价”与“房价”的成功分离。

  三、今后房地产开发模式的粗略设想

  浙江的一些专家,对今后房地产开发模式进行了粗略设想,即“政府做地,开发商做房”。政府通过对土地的整理以及区域内基础设施的建设投入,确定各地块的规划用地性质,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设,最终进行现房的销售以取得城市建设带来的土地升值空间,形成建设投入——销售回收的良性循环。

  四、政府的手是不是伸得太长

  新模式下,政府的手是不是伸得太长?是不是承担了不应由政府承担的地价涨落的风险?

  应宜逊教授认为,其实,现有的房地产开发模式只是企业总体实力和素质的不完全竞争。竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而不是企业在房屋设计、建造、销售上的总体实力和素质;况且,原本的房地产开发模式,房地产企业的投入与产出、收益与风险完全不对等。依靠较高的银行贷款,房地产企业可以“以小搏大”,实现暴利,同时将项目投资风险的绝大部分转嫁给银行。

  而新的房地产开发模式,并不是政府的手伸得太长,而是地产投入与产出的价值对等的回归;政府也没有过多地承担地价涨落的风险,与旧模式相比,地价涨落的高风险同样都是由政府(国家)承担。

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