四、开征物业税的目标并非就是“对第二套房课重税”
人们有种认识，认为征收物业税的主要目标就是为了抑制拥有多套住房，因此应当对第二套房课以重税。对于这种说法，陈淮表示，物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，�；け匾�。但我个人看法，这个“过度占有”，不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。
在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但这个“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。
陈淮指出，可以肯定地说，应当对超出自住范围用于出租牟利的房产征收一定强度的物业税。但这里面也有个区别对待的问题。单位面积价值高的别墅、豪宅，就应当适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，就应当适用相对较低的税率。为什么呢？因为我们还要考虑到租赁市场发育的问题。普通住宅的主要承租人是穷人，是低收入群体。物业税征得高，租赁市场的租价就高，不利于租赁市场的发展�！岸缘诙追靠沃厮啊钡南敕�，出发点可能是抑制富人占有更多资源，促进社会公平。
但这种想法失之简单了。有人买了房子用于出租，才有租赁市场存在和发展的基础。而租赁市场恰好是和低收入群体、困难群体和流动人口利益关系最密切的市场。不仅如此，租赁市场还是政府住房保障政策贯彻实施的基础。在我国的住房保障体系中，针对困难群体和特困群体的“贴租”政策，包括实物贴租和货币贴租，都需要有一个足够大的租赁市场存在才能有效实施。美国加州有条调控房地产市场的法律，禁止租赁价格在一年内的上涨幅度超过7%。为什么呢？因为租赁市场的需求才是最真实的需求，因为租赁市场是和穷人的利益关系最密切的市场，因为租赁价格最直接地影响房产投资回报的预期。
陈淮表示，在房地产开发、交易、持有环节的税制改革，基本方向是“明租、清费、正税”。物业税是否是取代土地出让金的一种“费改税”，目前学者中还有不同认识。但比较倾向性的意见是，土地出让金的性质是“租”，是政府作为土地所有者的利益体现；物业税的性质是“税”，是政府作为公共利益的维护者、社会经济关系的调节者获得的公共收益。二者的性质是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是说，收了土地出让金也可能仍要再收物业税。这取决于怎么定义目前收取的土地出让金。
退一步说，物业税取代土地出让金，也不一定能使房价真正便宜。因为房价包括购买价格和持有价格两个组成部分。分次收取物业税时，持有价格的风险会大大增加。因为物业税是按现值征收的，而在50-70年的时间范围内，土地价格一定是不断提高的，而且在城市化快速发展过程中提高的速度还会很快。最终算下来，也许分次支付的价格要比一次性支付的成倍增加。
还有人提出，开征物业税时应当只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再回溯征收了。针对这一说法，陈淮表示，这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能回溯”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。为什么要对以前购买的房产也征呢？我们前面说过，物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。(柏晶伟)
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