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时评:中国房地产市场问题多多 开发商是有功的
2007年04月02日 11:40 来源:每日经济新闻


    漫画:房市调控应紧盯开发商暴利 中新社发 刘道伟 作


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  我也希望中国的房地产商像美国的一样,能够给消费者提供一套房子只赚500美元的优质服务。但这样的好日子恐怕要等房地产真正市场化以后。想当年倒腾几十台彩电就能发大财,但是今天一台质量更高、屏幕更宽的彩电能赚百把元就已很不错了。

  在一个不完全的市场里一味指责开发商的暴利和无良,除了煽动情绪与仇恨外,其最大的作用是转移人们对房地产核心问题的挖掘,使不明真相的人对房地产的基本面缺乏认识。转移矛盾的结果,只能使房地产离健康的轨道越来越远。

  认识中国的房市之前,窃以为首先应该把握中国房市的三个基本面。

  第一个基本面,这是一个垄断的市场。主要体现为政府对土地供应的垄断。在此情形下,像潘石屹这样的房地产巨头都愁拿不到地、差点转战北京以外的省市,何况一些小开发商?很多人诅咒开发商囤积土地和房屋,但古人言只有奇货才可居,为什么没有人囤积彩电?因为供应充足,谁囤谁倒霉。由于土地不能自由供应,市场规律就无法起作用。在土地供应奇货可居的大背景下,政府实行拍卖价出让土地,结果就是土地价格越抬越高,像北京广渠路36号地,还是限价楼盘项目,光土地楼面价就已拍到5600多元。中低收入阶层根本无力问津。

  第二个基本面,就是住房作为公共品,对于中低收入阶层的住房保障,政府具有不可推卸的责任。但在过去十几年的房地产市场发展中,很多地方政府在这方面的责任付之阙如。

  第三个基本面,中国的房地产市场是城乡分割的断裂的市场。根据建设部《2005年村镇建设统计公报》,2005年中国城镇和村镇的市民、农民共有住宅总量为365.29亿平方米,考虑到2005年中国村镇竣工住宅6.88亿平方米,城镇商品房竣工面积为4.8793亿平方米,由此推算城乡住宅总量约为375亿平方米,其中农民住宅约有260亿平方米,占三分之二以上。而在这些住宅中,约有100亿平方米左右处于城乡结合部,如果进行改建和重建,提高容积率(现有农房大多是平房或两层楼),则可建造300亿平方米以上的新房。但占全国住宅总量三分之二的巨大体量的农房不能入市,既使农村房屋的价格被严重低估,也严重地影响了房屋的有效供应。农房入市尚未“开禁”,北京农民和乡镇、村自行开发的“小产权房”已占在售住宅近两成。据调查,目前在售“小产权”项目的均价为3344元每平方米,仅为2006年北京市整体销售均价8792元的38%,也比同一区域的普通住宅价格低很多。

  明白了中国房市的三个基本面,我们就知道解决中国房市的正确之道在哪里了。

  中国的房地产市场问题多多,体现在拆迁、征地等各个环节。总体而言,开发商是有功的,他们用十多年时间,迅速改善了中国人的整体居住环境,有力促进了中国的城市化进程。仅上世纪90年代,中国房屋开发总量就超过建国后前40年的总和。今后,我们依然离不开开发商。以北京为例,根据北京市政府承诺,北京正针对不同家庭,建立由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系。预计“十一五”期末,北京保障性住房建设规模将达到新增住房建设规模的24.8%。也就是说,仍有四分之三的住房需要依赖市场供应,而北京每年三四十万的新移民,更是只能依靠市场提供住房。(萧剑)

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