- 新政狙击炒房客 影响显现需时日开发商更趋谨慎
从4月14日开始,在连续不断的新政打压下,楼市急转直下。到21日,风暴眼中的北京有92个楼盘开始打折,折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠,“2万抵12万”、“立减10万”等标语频现。广州、深圳也出现了类似变化,深圳炒房客出逃迹象明显,中介数据显示,有炒房客一次抛盘百套,而广州从17日后出现了拿不回定金也要退订现象。这一切都显示了在狙击炒房的新政压力下,市场已经出现了实际的政策效果。
然而,政策并未就此终结。
4月21日,银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政,他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
最近的一系列新政,被业内点评为“超乎想象”的严厉。对此,市场的普遍理解是,这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手,打击各种投机的炒房客。同时,新政从各个环节狙击炒房客:在购房环节严控首付,同时通过按揭利率杠杆调节；在持有环节不时传出“持有税”和“物业税”的调研；在炒楼转手的交易环节,在取消优惠税率年限的同时,国务院并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
一紧:房贷不支持炒房者
在“国十条”房贷新政出台前,二套房的认定存在着一些“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”的争论。此次银监会指出,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。
杨家才指出,从整个新政来看,政策出发点是居者有其屋,有一套住的就足够了,一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求。
一松:严处开发商捂盘
在打压泡沫需求的同时,政府还针对供应方有动作。住房和城乡建设部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》),针对开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为出台四措施,其中首次明确人为制造房源紧张的开发商将会被严处,退房率高及价格异常的楼盘也要重点检查。
今后未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。据悉,住建部的首条措施广州已经早已在执行,广州市房屋交易监管中心和物价局也一直不定期检查广州楼盘销售行为,防止开发商违规销售楼盘,也曾对多个违规销售的楼盘发出整改通知书。
广州曾出现楼盘请“托”制造楼盘热销的现象,《通知》明确开发商人为制造房源紧张的行为会被严肃查处。同时,通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为,包括炒卖房号,在代理过程中赚取差价等。
另外,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。
市场反馈
影响显现需时日开发商更趋谨慎
新政出台后首周,广州楼市成交暂未受其明显影响。来自阳光家缘的监控数据显示,新政之后首个周末两日的广州楼市网签成交量达到413套,仍维持4月以来的正常水平。
中原地产市场总监李粤湘透露,新政出台后首个周末,在改善型买家入市较多的江南西板块,大概有近四成原本已经申请了按揭贷款的二套及多套房买家,因为担心银行审批会出现问题以及利率提高等因素,把付款方式改为了一次性付款。
由于市场吸收政策需要时间,其后续影响将逐步显现。目前有许多开发商对后市持谨慎态度。针对新政细则,部分开发商紧急调整了推货计划,即时变阵应对,而部分则暂时按兵不动,闭门开会讨论接下来的营销策略。
四大表现———
一、抢闸拉客立刻推货
政策调控乌云密布,嗅觉敏锐的开发商已经提前针对市场变化作出反应。如位于广园快速路上的汇景新城,其目前在售的组团龙熹山,在4月初便开始了推新货动作。在新政铁拳出手前夕,部分已作预登记的购房客收到销售人员去电,提示可以提前购置心水单位。
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