- 楼市调控“新政”时限逼近 政策风向何去何从?(3)
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上海购房税费优惠年底前有效
去年10月底，在国际金融�；�，并不断蔓延至国内实体经济之时，为促进上海房地产市场健康发展，根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制定的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》�！兑饧分忻魅妨松虾Ｊ写俳康夭谐〗】捣⒄沟氖奶趵么胧�，也就是市场俗称的“十四条”。
正是在“十四条”中，二手房契税下调，印花税、土地增值税等税费免征，满2年房产转让免营业税等优惠政策得以正式确立，并一直沿用至今。但记者同时也注意到，在执行的期限上，“十四条”在制定伊始便留有较大的回旋余地。于是，市场上关于购房税费优惠将于近期取消的传言甚嚣尘上。
优惠政策执行期限不一
《意见》中指出，“本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行”，即个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%等条款，其执行时间主要由国家“说了算”，而满2年房产转让免营业税等条款的执行期限，则明确是到“2009年12月31日止”。
早在今年一季度，当楼市从去年年底的谷底一路攀升至后来的“暖春”行情时，彼时就有市场人士猜测，契税可能会调整，这一传闻在当时的市场交易中果真还带动了一波成交行情。但后来仔细看下来才知道，当时一、二手房成交的火爆，主要受刚性需求、改善型需求的推动，与税率优惠取消的市场传闻基本无关。
优惠年底前肯定有效
随着上半年一、二手房市场成交的持续火爆，并在今年7、8月达到本轮楼市复苏的顶点，成交量、成交价格双双创下新高。然而，随着刚性需求不断被消化殆尽，房价一路走高，来到楼市的传统销售旺季“金九”，上海楼市的成交陷入“滞涨”，开发商、购房者反倒显得有点不自信了。
用上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话来说，中国楼市正处于一个敏感的“时间窗口”，当前利好与利空消息并存，在市场何去何从问题上，房产界已经出现了“明显分歧”。不管怎样，三季度各大银行纷纷对房贷发放实行“暗地里”收紧，已经说明了一些问题。
“房地产政策的调整不可能由某个部门、某个地方政府说了算，它有赖整个宏观经济的走势，以及国家经济政策的制定�！辈簧偈谐》治鋈耸吭诮邮芗钦卟煞檬本硎�，下半年有关房地产政策发生转向的可能性很大，但最多也仅限于市场的猜测，具体怎样调、何时调，目前都还没有明确的说法�！氨臼卸址康囊幌盗杏呕莼故茄赜昧巳ツ昴甑椎恼�，目前并没有任何变化�！鄙虾Ｊ�12366财税服务热线工作人员在接受记者以普通市民身份咨询时表示，上述优惠的期限，仍以今年年底为准。这也就是说，如果国家没有做大的调整，一些政策性的优惠在年底之前依然有效，购销双方大可不必过于轻信一些市场传闻。
开发商问政
王石：“政策市”需要微调
王石表示，今年房价上涨是典型的政策市，目前国家出台的微调政策是及时、正确的，有利于房地产市场的健康发展。他认为，只要能严格执行二套房贷政策，就一定会影响目前的行情，“二套房贷严格执行，对房地产影响非常之大”。
前年年底，王石准确预测到了“房价拐点”临近，万科率先举起降价大旗。谈起往事，王石强调：“不是我们有自信，只是我们不太贪婪�！蓖跏硎�，尽管今年以来国内一线城市房价出现一定程度的上涨，但目前中国的房地产市场还没有达到拐点。
王石对楼市的判断也与不少业内人士相吻合。不少业内人士认为，三季度各大城市尽管集体出现成交量下跌的现象，但房价将维持高位甚至稍微上涨。这种“量跌价升”的情况将延续到国庆之后，届时如果政策风向继续收紧，成交量继续下跌，房价才可能阶段性见顶，楼市才可能出现拐点。
据了解，最近万科的一些做法也与王石“没到拐点”的观点一致。据财经网报道，多位知情人士透露万科正筹备增发股份，集资金额目标为100亿元，用于扩大土地储备。但知情人士并未透露增发时间表。
潘石屹：政策越严执行越难
针对近期发布的《关于集约用地的通知》首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，潘石屹发表了自己的看法。
他表示，重要的不是政策本身，而是政策能不能严格执行。他以《关于集约用地的通知》为例，分析该项政策的执行有两个难点：
第一，如果由地方政府执行，标准如何确定？比如从什么时间开始计算，是颁布土地证的时间开始还是其他时间？再有，如果1000亩土地，只开发了10亩，其余的990亩算不算闲置？等等，这些细节还需进一步明确。
第二，标准过于严格。原来的政策是闲置两年的土地要无偿收回，在“国六条”中加入了一条：“闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费”，这次国务院文件又加了一条：“对闲置的土地要征收增值地价”，政策看起来一次比一次严格，但是往往越是严格，执行起来越难。现实情况是，连第一条基本政策都执行不了，有的开发商囤积的土地足够开发20年以上，这说明不是政策不严格，而是太严格了，已经到了无法执行的地步，反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。
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