中新网12月5日电 据《经济参考报》报道，房价居高不下，一些地方政府和房地产商获巨大收益的同时普通居民只能望楼兴叹。有关专家指出，下一步应采取“精确制导”调控措施，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题。

　　利用税收调控抑制投机性需求

　　报道称，目前房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在双重矛盾有关。专家指出，之所以出现这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。

　　清华大学房地产研究所博士后张金华建议，房地产调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，在调控需求方面应将房地产税征收的重心从交易环节转向保有环节。国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税；同时，征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈给社会。

　　经济学家王小广认为，国家还应在房地产的开发环节适当征收消费税，现阶段可只限于别墅、高级公寓等高档住宅，这将有效抑制投机需求和过度消费行为。但同时王小广建议，国家在征收消费税时应确定一个上限，如人均20平方米可以不征税，超过这个上限则按累进制征税。

　　保障经济适用房土地供应不低于70%

　　报道同时指出，目前，中国房地产市场的最大问题是供应结构与需求结构严重不对应。据统计，中国250个地级以上城市中，70%还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4%；经济适用房开发投资出现负增长，目前只占商品住宅总投资的5%。

　　有关专家指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用，同时又不至于减少固定资产投资规模，影响经济增长速度，从而较好地平衡公众利益与经济利益。

　　据悉，为了保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，国家今年5月出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70%；同时，继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　报道指出，但是，为了追求经济增长，一些地方仍在想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，至今未使上述政策得到真正执行。

　　加快发展住房二三级市场

　　业界人士透露，目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场，但中国住房二级市场的交易量却明显偏低。

　　专家建议，今后国家应采取一系列有针对性的政策措施，加快发展住房二、三级市场，如建立一个优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易市场形成健康有序的流通秩序等。

　　此外，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”“租赁住房”“预先订房”“流通现房”等多种销售方式，从而实现中国房地产市场的供求平衡。

　　适度调整住房消费信贷政策

　　央行上海总部最新统计数字显示，今年第三季度以来，随着宏观调控政策效应的逐步显现，商业银行房地产贷款投向结构出现变化，商业用房开发贷款投放力度明显大于住房开发贷款。

　　国家行政学院朱国仁教授指出，宏观调控措施具有滞后效应。目前在中国，仍是政府、房地产商、购房者三方对峙的敏感时期，如果房价涨势仍然不降，人们势必联想到新一轮调控措施出台的可能。

　　建设银行有关负责人近日表示，今后建行将更加注重对房地产市场趋势性的分析和判断，在风险可控前提下，加快发展房地产业务。一方面，继续向住宅市场要份额、要效益，进一步加大住宅信贷投入在开发贷款中的占比；同时，实行差别化服务，今年新增房地产开发贷款将主要投向经营管理水平高、资产质量好的分行和住房市场发展良好的重点城市。

　　中国银监会负责人则表示，今后将进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行将按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置三年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。另外，为抑制房价过快上涨，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策。(张晓松 谢登科 陈莉)