- 业内：地价、税费和利润成高房价背后"三重门"
全国两会对于房地产的话题颇为关注，而2009两会，关于房地产最热话题就是对“房价构成”的讨论。
大家都知道，构成房价的三大关键因素是地价、税费和利润。
目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市还更高一些。目前社会上对于如何控制房价说法不一，人大代表许家印认为，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要厘清房价的五大主要构成要素。
第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。
一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。
对于地价，许家印指出，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。他建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
其次，目前房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，税费成本加起来要占到房价的30%~40%，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%~60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。
此外，房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。
一些代表的建议是，国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。
地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。(姜仁 房地产策划专家)
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