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2008年,上海楼市的几个看点(3)

2008年03月17日 17:14 来源:解放网-房地产时报 发表评论

  供应量:2008年市场供应量总体下降

  从供应量看,近几年宏观调控对上海房地产市场土地和资金进行了严格控制,导致投资减缓,新开工面积减少,这将进一步影响2008年市场供应量的下降。从成交价看,2008年上海整体房价将会进一步上扬,但是区域市场将会出现分化,市场供应充足、同质竞争较为激烈的区域,房价有下调的可能。而后续供应匮乏的区域,房价将保持坚挺并可能继续上涨。从周期性走势看,上海楼市将小幅震荡、整体呈缓慢向上态势,导致这种态势的主要原因一是奥运会、世博会黄金十年的预期和夹杂2006、2007年被部分提前透支;二是中国经济长期向好,但受2008年顺差将带来的通膨影响;三是人民币持续升值背景下严格的限外政策。

  需求量:以保值与逐利为代表的双重资本仍将涌入

  与2006年、2007年的需求结构不同的是,受中国整体经济格局变革及世博经济推动的影响,上海房地产不仅刚性需求依旧强劲,其柔性需求还可能进一步放大。包括:以抵御通货膨胀的房地产保值行为,外资并追随外资涌入房地产业的投机行为。然而,需求的增加未必体现于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外,有效需求与无效供给之间的矛盾更将突出,尤其表现为远郊房地产、政策性配套用房与实际需求之间的矛盾。

  影响需求量的正面因素包括:青年结构高峰代表的刚性需求不减;资本追随外资向房地产业聚集;经济地位拉动外来购买力流入;利用房地产抵御通膨的保值行为;税费转嫁导致存量需求转向增量。其负面影响包括:可售量趋减,成交量受迫性抑制;多方政策打击投机、抑制投资;工薪阶层房价收入比差距明显;供应结构调整,有效需求被抑制;利率上升通道,购房成本提升。

  在分析区域市场走势中,易居研究院认为:从2008年区域住宅市场供应量分布及消化周期看,崇明由于供量增加,其消化周期可能长达4年,属于风险度较高区域;而消化周期约在两年左右的金山、青浦、嘉定、徐汇和卢湾,属于低风险区域;其他区域消化周期在半年到一年半之间,属无风险区域。(本报记者李淳唐颖豪沈忠民)

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