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小户型将"遍地开花" 投资价值淡化自住功能回归
2007年03月12日 16:34 来源:房地产时报


    在“70/90”政策下,过去“稀有”的小户型,将出现“比比皆是”的新局面。 中新社发 黄正胜 摄


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  在“70/90”政策下,过去“稀有”的小户型,将出现“比比皆是”的新局面,对其价值度有必要重新评估。上海的小户型从无到有,不断升级换代,到2007年或将“遍地开花”。

  投资价值不断强化

  提出小户型概念至今已有五六年了。在市场上刚出现小户型时,因其少所以“稀有”。最早的预测是上海需要10万套小户型,而当时几乎没有小户型产品,于是物以稀为贵,小户型的平均价高于边上的其他房型约20%左右。

  而今,最早预计的总需求量,已经被连续数年的供应量所替代。许多大型项目规划设计中,一房的小户型都占有一定的比例。市区超级大盘中远两湾城从第一期至最后一期,均有一房小户型产品推出,套数比例在10-15%。市场供应量的不断增加,已经使小户型产品失去了以往“稀有”的光环。

  同时,由于房价连年的总体上升,使小户型的购买总价也在不断攀升。以中远两湾城为例,其62平方米左右的小户型,最早的购买总价在30万元不到,现在则在80万元以上。反观租金,没有明显的上涨。不算装修、家具和房屋折旧,投资回报率仅4%。

  可以说,按照目前的市场行情判断,小户型的投资价值在不断弱化中,过分看中小户型的投资性而买房,不一定能达到预期的心理价值。

  自住需求仍在涌现

  尽管目前市场上有一定数量的小户型,但总数还在上升。特别是按照70%、90平方米以下的新规,不久的市场将出现一大批90平方米以下的小户型,有可能其一年的供应量会超过五六年的总和。那么,小户型需求量是否还有这么多呢?

  应该说是有的。从上海的家庭结构看,数据统计已经显示,商品住宅内的户均人口只有2.2人。家庭人口在减少,而上海的总人数却在增加,说明住房户数在增加,对住房的需求也在增加。而户均人口的减少,小户型尽管紧凑却正合其用。

  从置业观念来说,以往的一次购房到位的想法,正被分年龄时段消费的新观念所替代。同时,高昂的房价也迫使不少消费者从实际出发,或放弃地段求面积,或为了出行方便购买小面积的住房。

  从置业人群看,上海去年结婚登记人数达10万多对,比上年的登记量增长了62.18%;去年办理离婚手续的夫妇有3.7万多对,比上年增长21.6%。结婚需要住房,离婚也要住房,这种现象在未来还将延续。子女就学购房、外来大学生定居购房、动拆迁购房等,都是小户型的刚性需求所在。

  从价格看,小户型低总价具有优势,适合各类购房人群。同时,小户型产品的增多,将在一定程度因竞争而导致价格下降,更有利于消费者。小户型转手容易,也会是梯级消费者的有利帮手。

  如果说过去几年小户型的投资价值为消费者所看中的话,那么现在可以说小户型的自住价值正在回归。过于强调投资而忽视了最基本的居住功能,那只是一种舍本求末的行为。在购房消费日趋理性的今天,值得引起注意。(记者 李淳)

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