7月17日，佑威房地产研究中心的最新统计16日显示，7月上半月上海新建商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比6月下滑了22%，且只相当于2007年同期成交的三成。 中新社发 绍常 摄
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成交萎靡房价仍高位运行 上海楼市坚冰何时融化
2008年08月13日 09:51 来源：上海证券报 
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发表评论 上海楼市，这个曾经的全国楼市“领头羊”，现今又正成为房价抗跌的“桥头堡”。虽然今年以来上海楼市的成交量逐月下滑，一些知名楼盘的降价信息也此起彼伏，但整体成交均价依然坚挺。而在楼市下半年进一步调整，及其他一线城市房价已明降或暗降的压力下，上海房价未来的走势令人关注。
市场遇冷
不可否认，上海楼市今年的交投状态，和其他很多城市的楼市一样“萎靡不振”。
来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，今年1-6月上海商品住宅(剔除配套房、动迁房)的总供应量为618.04万平方米，低于2006年上半年的943.84万平方米和2007年上半年的699.79万平方米；总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为739.61亿元，也低于2006年上半年的810.63亿元和2007年上半年的1037.37亿元。
刚过去不久的7月情况则继续恶化，虽然商品住宅129.97万平方米的供应量略高于6月的129.17万平方米，但成交量仅约71.81万平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26万平方米下降31.12%，比去年7月的217万平方米更是下降66.91%。
“今年以来成交量的持续收缩，直接导致了当前上海楼市疲软�！敝蟹可虾Ｖ甘旃业姆治鍪χ毖�，根据他们的统计，今年1-7月上海新建商品住宅的累计成交规模也同比回落逾三成。
与此同时，一些知名楼盘的降价信息也使楼市“价格战”处于一触即发的状态。如大华某楼盘报价从最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如万科某楼盘新推房源报价下调2000元/平方米，虽然销售方表示是因装修标准降低而调价，但随后万科董事长王石在中报发布会上的“万科做好了最坏的打算”等言论，使市场内不少人相信房价可能进一步下调。
更引人注目的是，被市场认为是今年上海房价“支柱”的豪宅市场也开始出现松动。来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，虽然6月上海楼市受豪宅市场集中供应并热销拉动，当月房价攀至16988元/平方米的今年以来最高位，但7月以来豪宅市场却发力困难，几大豪宅都滞销。如最新一批房源的报价都高达42000元/平方米的仁恒河滨城和君御豪庭，实际成交的价格都只有36000元/平方米左右；又如远中风华园和天山河畔花园上月新推房源都是三位数，但至今成交都只有个位数�！耙恍┯懈咦饨鸹乇ㄇ绷Φ南钅炕顾懵舻枚�，其他项目现在看不到太大利好的话，就开始卖不动了�！庇油康夭芯恐行闹魅窝ㄐ鄯治鲋赋�。
滞涨态势
“当前，无论是宏观经济形势和政策层面都不支持房价继续上涨，上海在长达近10年的房价大幅上涨之后，市场已选择了自发性调整和回归理性之路�！敝蟹可虾Ｖ甘旃业姆治鍪θ衔�。
然而，分析师眼中上海楼市的回归目前仅体现在成交的低迷上，从房价来看，依然处于高位。如上海佑威房地产研究中心的每月统计表明，上海非政策性的商品住宅均价整体基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的数据同样说明了情况，昨天发改委公布的7月70个大中城市房价指数显示，上月上海新建住房价格同比上涨7.3%，而此前5、6月份的同比涨幅则为9.6%和8.8%。市场人士认为，虽然涨幅环比下降，但上海住房价格依然在高位运行。
在中国指数研究院副院长陈晟看来，这便是市场滞涨的表现�！俺山涣考仁鞘谐”硐值闹匾副�，又是影响房价的重要因素，按一般规律，成交量和价格是正相关的。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时房价不跌反涨，成交量提高时房价又呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期�！�
新的博弈
“当前楼市明显处于各方观望状态，主要是因为原先由政府、金融机构、开发商、购房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市场按自身规律运行，而导致市场处于重新寻求平衡的时间阶段�！鄙虾Ｖ腥鹗谐⊙芯坑邢薰咀芫碇旆嬲庋创诔中骺刂薪胗忠桓觥拔⒚睢苯锥蔚纳虾Ｂナ�。
“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了观望，供应量亦不大�！鄙虾Ｒ拙臃康夭芯吭悍⒄寡芯克彼ぱ詈煨裰赋�，一手房市场的供应受两个因素制约，一是土地，从2005年以来上海住宅用地的供应量持续下滑，连续3年没能完成既定目标，今年上半年商品住宅用地供应也只有区区几十万平米，这必将造成市场后续供应量偏��；二是开发商能控制销售节奏，去年房价飙升期很多开发商捂盘，今年市场走势迷离却又有一批楼盘不敢轻易开盘，这都导致中期内住宅供应有限，购房者可选择余地不大。而正是在这样条件下，业内认为上海房价也由此得到“支撑”。
但佑威房地产研究中心主任薛建雄又认为，虽然今年“红五月”不再，但此前聚集的刚性需求仍被释放了一部分，上月一些大开发商调价推盘也抢走了一些客户，所以，可能是一些开发商的降价使得市场忙于调整策略应对，本月上海楼市开始推盘乏力�！安还�，一些低总价项目的热销让开发商看到了上海楼市潜在的购买能量，这也是目前大多数开发商不愿降价，只是在长期滞销的压力下，以低价为借口处理‘劣质’房源，或是只给出微不足道的折扣来‘忽悠’购房者，最终的销售业绩也都不甚理想。总之，目前市场预期房价和实际房价产生了很大偏差，开发商想要打开滞销困局，可能需要更大的价格调整或更长的时间等待�！�
同时，薛建雄认为房地产业发展与经济增长的联系比较紧密，如果经济面开始衰退，房价也难涨上去。
“楼市调整已经明确，但没有人知道将会调整到什么程度。我们只知道，当前宏观经济的基本要求反映在房地产方面，就是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行。重要和关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济‘基本素质’的伤害�！敝蟹可虾Ｖ甘旃业姆治鍪θ绱私ㄒ�。(记者 李和裕)
【编辑:蓝玉贵】
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