春节过后，京城的二手房市场开始出现回暖的迹象。据统计资料显示，节后至今客户登记量相比1月份同期上涨了20.1%。需求上涨最明显的区域主要分布在中高档房产集中的区域，其中以万柳、中关村、朝阳公园需求量涨幅最高，3个区域环比1月份同期客户需求分别上涨了37.9%、38%和36.2%。从这些区域增长的需求来看，总价在200万元/套以上的中高档房产占到了6成，成为打破“淡市”局面、引领回暖的排头兵。

　　中高档房交易量逐月走高

　　购买者主要集中在高收入人群的中高档住宅，经过此前市场的波动再次显示了其较强的“抗跌性”，这也是决定200万元/套以上中高价位房产交易比重逐月持续走强的关键。自去年10月份起，总价在200万元/套以上二手房成交比重逐渐上涨，2007年11月、12月以及今年1月总价在200万元/套以上二手房成交比重分别为5.6%、7.0%、8.8%，主要仍集中在万柳、中关村、朝阳公园等中高价位房产较为集中的区域。而春节长假过后，万柳、中关村、朝阳公园等区域，200万元/套以上的二手房需求量相比1月同期上涨了近4成，房产交易更是超过10%。

　　业内人士认为，200万元/套以上房产交易比重走强的关键原因，除了该类房产在政策调控之下更具不可替代性外，更为主要的一点是消费者对于追求居住舒适度的提升。而中低价位房会受到限价房、政策性租用房等影响，使得部分中低价位购房者的可选择性增多，在一定时间内影响了中低价位房产的整体交易。

　　相比中低价购房者，中高档住宅的购房者更加注重房产本身所独自享有的区位优势和房屋品质，如区域资源的不可复制性和社区小环境等。而一般中低价位购房者更加关注的是公共资源是否优越，如交通状况、生活便利度。

　　因此，具有生态资源、教育资源和商业资源优势，形成成熟高档居住氛围的万柳、中关村及朝阳公园，进一步显现出区位的“聚集”优势，使得区域内中高价位房产交易更加集中，3个区域交易比重占到了整体中高价位房产交易量的3成左右。

　　限价房节后冲击楼市

　　去年北京推出了包括海淀温泉镇、顺义新城1号地等定向安置限价房地块在内的共计5批8块限价地，今年2月19日，又再推丰台花乡纪家庙两限房；这9块限价房价格从4800-7800元/平方米不等。限价房的持续推出，以及2月18日北京市建委公布限价房购买政策，使节后市场对限价房产生了空前的热情。业内人士认为，尽管限价房因价格低于周边房价而广受关注，但由于区域情况各不相同，限价房对区域市场的影响也不尽相同，并且暂不会对整体市场带来冲击。

　　其中，大盘集中且价格已趋于高位的花乡区域，目前房价已经达到1.5万元/平方米，与区域推出的限价房单价相比高出8700元/平方米。但由于供应仅有2600套，因此除可能产生短期影响外，对区域市场的整体影响并不显著。而周边新建商品房单价高出限价房两倍以上的小营区域，限价房所带来的市场冲击明显强于花乡。但业内人士认为，在分流新建商品房客户的同时，限价房建设也使区域配套不断完善，对区域房产发展能够起到带动作用。

　　此外，在限价房供应体量最大的常营乡区域，限价房的推出无疑延缓了区域房价的快速上涨。目前，常营区域二手房均价在1万元/平方米左右，而常营限价房均价仅为5900元/平方米，且体量超大，达到101万平方米。(仰静)