- 楼市投资型资金离场后 满足自住型需求是关键
从使用用途来分，住房需求可以划分为自住型需求和投资型需求两大类，两种需求相互纠缠、齐头并进，激荡房价。近日主管部门对二套房、三套房市场连续出台调控措施，基本上对楼市上涌动的投资型需求做了严密的防范和阻击。
首先要肯定的是，主管部门此次出招，力度之大、发力点之细致，实为楼市调控历程中所罕见，必然能够对活跃在楼市上的投资、投机资金造成沉重打击和深远影响。事实上，在政策出台前的时间里，一些资金风闻调控政策后，就已经受其影响，开始调整投资策略，如降低收益预期、缩减投入楼市的资金比例，或者开始离开楼市�？梢栽ぜ�，在未来几个月内，受调控政策影响的资金将陆续出逃，这对一些城市被爆炒的房价，将起到立竿见影的抑制效果。
但需要注意的是，楼市中不光存在投资需求，也存在更为旺盛的自住型需求。很多人对自住型需求占比多少始终存在争议，极端者甚至认为投资需求已经成为楼市主流，但通过笔者多年来对北京诸多楼盘的观察来看，投资资金虽始终存在、并规模不小，但自住型需求依然是楼市需求的主流，要占据市场份额的6到7成。对二套房、三套房政策的收紧，确实让投资资金受到了控制，但能否让这些自住型需求得到满足呢？
从历史经验看，上世纪90年代的海南泡沫、2008年的楼市拐点，两次楼市调整都是以对投资型资金的驱逐、甚至绞杀为调控手段，但随着投资型资金离场后，真实需求和市场真实供应之间的矛盾逐渐明晰，房价在调整之后又在真实买家的支持下抬起牛头，而投资型资金则通常重新入场，再度推波助澜。
对过热的楼市来说，投资型资金离场是大好事一件，但房价问题，不可能随着投资型资金的出局而全部厘清。房价问题是个系统问题，牵扯了土地、货币、税收、信心、人口、发展模式、收入分配、社会保障等等诸多问题，这些问题错综复杂、复合在一起影响着房价，如设想能够通过清理投资资金，就理顺楼市问题、毕其功于一役，未免失之乐观。从某种程度看，对投资资金的清理，是诸多复杂因素中，最容易处理的一环，在接下去的调控历程中，房价调控问题才是真正进入了深水区。
可以预见，在投资型资金离场期间，楼市将出现波动。而相关各方应设定好中、长期目标，保证楼市的平衡调整，如准备好平准资金，防止投资资金如撤出过快，造成个别区域短期失衡；如持续地增加保障房供应，以保证真实需求反弹时，应对自如；并应进一步做好制度建设，本栏目在前几次的评论中已反复建言过，如调整一下土地出让制度，把“价高者得”的规则变一下，让提供“最多经济适用房”设计的开发商胜出；如拓宽资金渠道，加大对保障房的建设力度。
在城市化高速发展、人口向优势区域大规模集中的趋势、背景下，如何应对、满足真实的自住型需求，对任何一个管理者都是一个沉重的难题。在对投资型需求进行调控的同时，如何增加供应量、如何增加保障房、如何让社会各个收入阶层都能“有所居”，让自住型需求获得满足，这远不是对二套房、三套房采取收紧政策，就能够见到效果的，这还需要各地政府以及有实力企业在制度上持续地有所突破、在行动上持续地有所作为。 □肖宾
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