- 如何判断房地产泡沫
草根之见
-敬文
中国房地产是否有泡沫？北京有教授说：中国的富人虽然比例很低，但绝对数目很多(即有刚性需求)；中国的文化强调“成功人士”拥有房子，而不是“租”房子。因此，不能按欧美的房价租金比，或房价收入比来判断中国房价是否存在泡沫。这个说法我不敢苟同。
谁是富人？如果将其定位超越打工贵族一类，那需求应该定位在别墅，而不是一般住宅类房价的讨论范围。
何谓成功人士？若相当普通人平均收入10倍以上的，年收入高达几十万元的人算不算成功人士？当下北京中心城区住宅单元房价每平方米已上涨到高达2.5万~3万元，按每平方米2.5万元计，一套140平方米的住房价350万元，首付两成70万元，月供21140.63元。据说老总级别的成功人士，已经觉得在北京中心城区买不起住房了。此时再讲没有泡沫恐怕难有人支持了吧！
即便号称全球最贵的日本东京，新建住房专有面积75~80坪(相当于我国的建筑面积90~100平方米)，精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米阳台和好几平方米走廊，以及包括液晶电视等家用电器，外加停车位其售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。其房价收入比也仅为4.5~5。
笔者以为，中国房地产泡沫的出现不容置疑，而且当前的房价持续上涨的时间也极为有限。理由如下：
1.商品房投资增长。虽然，最近房地产投资出现了几个百分点的增幅，可比较去年32.9%的增长，能算“回暖”吗？再如果剔除“4万亿”中的保障性住房投入，商品房投资增长会不会为负呢？
2.土地市场成交量。虽然，近期“地王”频频出现。但与2007年不同，“地王”仅限一线城市，故而成交量极为有限。房地产市场真正进入上升通道的一个重要先行指标，是土地市场成交量放大而不是土地成交价暴涨。因为土地市场成交量放大了，才说明开发商为未来的发展增加库存了，这才是开发商真正看好未来市场前景的具体表现。谁知道“地王”是不是开发商推高地价，高价促销存货所投放的诱饵呢？
3.物业税预期和信贷收缩都将刺破房地产泡沫。中国不久将会实施物业税是板上钉钉的事。未来房租的涨幅超过物业税税额的可能性几乎为零。从当前大城市住宅楼晚上的亮灯率来看，充分显示空置率太高。物业税实施必然迫使相当部分空置楼加速进入出租或出售市场。而近期房地产的投资客主要以对抗通货膨胀，防止财富贬值为目的。显然，低廉的信贷资金利率与强烈的通货膨胀预期二者并存是“保值”的诱因，而这二者是不可能长期并存的�！巴ɑ跖蛘汀倍杂Φ谋厝皇切糯账跻约袄侍岣�；而低廉的信贷资金利率只能与通货紧缩较长期共存。笔者担心的倒是：信贷紧缩之后，将出现大量负资产者以及银行的大量房贷坏账。
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